Как правильно подготовить и заключить сделку купли-продажи квартиры

---

Покупка квартиры – рискованная сделка. Всегда есть вероятность того, что застройщик продаст одну квартиру двоим покупателям или не введет в эксплуатацию дом.

От неблагополучных хозяев «вторички» может остаться шлейф в виде прописанных чужаков или судебных исков. Поэтому сделку нужно готовить максимально тщательно.

Если связались с новостроем – для начала изучаем застройщика. Помимо репутации девелопера, истории его деятельности и портфолио построенных объектов, очень важно обратить внимание на наличие всей необходимой документации. «Застройщик подтверждает наличие правоустанавливающего документа на земельный участок; разрешение на строительство или декларацию на начало строительных работ; экспертизу проекта и сам проект; техусловия на коммуникации; лицензию на строительные работы», – перечисляет управляющий партнер правовой группы «Доминион» Александр Пинчук.

Сделка может проводиться путем приобретения имущественных прав на жилье (если дом все еще строится) либо посредством покупки уже готовой квартиры. Если речь идет об имущественных правах, инвестору предложат стать участником фонда финансирования строительства (ФФС) или приобрести целевые облигации. Любые иные способы покупки недостроенной квартиры не одобряются украинскими законами.

В ФФС имущественные права на объект переходят к инвестору сразу после полной оплаты стоимости квартиры. Облигационная схема выглядит иначе: инвестор покупает не квадратные метры, а целевые облигации. После ввода объекта в эксплуатацию между застройщиком и инвестором заключается договор купли-продажи или мены, при этом инвестор рассчитывается за квартиру облигациями.

Увы, приобретение имущественных прав – не лучший механизм. Во-первых, строительство может замереть в любой момент. Во-вторых, сроки, как правило, срываются. В-третьих, недострой не является объектом имущественных прав. Грубо говоря, квартиры попросту не существует до момента сдачи дома в эксплуатацию. Она лишь на бумаге, в проекте. «Поэтому не рекомендуется выплачивать полную сумму за жилье до завершения его строительства», – советует партнер ЮФ «ОМП» Кирилл Левтеров.

Взаимоотношения с застройщиком нужно четко формализовать в договоре: выписать порядок перехода права собственности от застройщика к покупателю после ввода объекта в эксплуатацию; зафиксировать обязательство застройщика не отчуждать имущественных прав на квартиру третьим лицам (иначе девелопер может продавать одну квартиру несколько раз); указать сроки сдачи дома и ответственность за срыв этих сроков; очертить издержки, которые несут стороны (иногда застройщики пытаются стребовать комиссию за свои услуги и даже прибавить к цене жилья НДС).

Если застройщик продает уже готовый объект недвижимости, сделку нужно удостоверить нотариально. При этом чтобы не было двойной продажи, нотариус должен проверить всю информацию через единый государственный реестр недвижимого имущества (см. «Облегчили»).

Процедура покупки жилья у хозяина-физлица значительно проще. Хотя в этом случае нужно более тщательно проверять историю недвижимости. В первую очередь – требовать документ, который дал право на недвижимость в результате ее приватизации, купли-продажи, обмена и т. д.

Продавец также должен предоставить данные о прописанных жильцах и решение опекунского комитета (если прописаны несовершеннолетние дети), справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги, согласие второго супруга на сделку. Случается, что продавец не является прямым владельцем, а совершает сделку по доверенности. Без личной встречи с хозяином заключать договор вряд ли разумно.

Очень опасно, если в квартире остались прописанными предпоследние или более ранние владельцы – это признак юридической «нечистоты» объекта.

При продаже готового жилья стороны должны уплатить 1% государственной пошлины и 1% пенсионного сбора. Как делить эти издержки – продавец и покупатель решают сами, пишут Деньги. Равно, как и стоимость услуг нотариуса. Оценку оплачивает покупатель, а на продавца ложится еще и налог с продажи недвижимости. Его ставка 5% (если квартира в недостроенном доме или человек владел ею менее трех лет) либо 15% – если продавец нерезидент. Причем не исключено, что хозяин жилья затребует делить пополам и сумму налога.

При расчете с застройщиком схема вполне понятна: либо разово на текущий счет компании, либо порционно, если квартира продается в рассрочку. Между физлицами возможны разные варианты расчета. Например, растянуть оплату за квартиру на несколько платежей. Тогда можно провести сделку «мимо» банка и рассчитаться не в гривне, а в валюте. «Иногда стороны заключают договор дарения (соответственно, в этом случае оплата происходит из рук в руки). Однако этот договор легко оспорить, что создает дополнительные риски», – отмечает Кирилл Левтеров. Вообще, в таком случае договор дарения имеет все признаки «мнимой сделки», которую могут оспорить – с большими потерями для обеих ее сторон.

С начала 2013 года в регистрации недвижимости произошли изменения. Вместо БТИ права собственности на недвижимость удостоверяет Государственная регистрационная служба. Все манипуляции совершают нотариусы при удостоверении сделок. Они не требуют материалов технической инвентаризации, поэтому необходимость обращаться в БТИ отпадает. К тому же права на недвижимость, зарегистрированные до 2013 года, остаются действительными­. Их регистрация­ в госреестре произойдет лишь тогда, когда собственник решит эти права передать другому лицу. Кроме того, органы регистрационной службы и нотариусы имеют доступ к старому Реестру прав собственности на недвижимое имущество, поэтому сведения в нем не пропадут. Кроме того, если ранее при вложении денег в новострой покупатель для регистрации своей квартиры должен был предоставить пакет документов на весь дом, то с февраля 2014 года этим будет заниматься застройщик, а собственник жилья – подавать документы только на свою квартиру.

С 1 сентября Министерство юстиции упростило процесс получения акта оценки при покупке-продаже недвижимости, благодаря чему резко расширился круг оценщиков, которым позволено выдавать такие акты. В результате стоимость подобной услуги упала до 800–1000 грн. в столице и 400–500 грн. – в регионах. Кроме того, акт не требуется отныне при дарении и передаче недвижимости по наследству.

Покупаем жилье у застройщика.

1. Застройщик предоставляет.

- регистрационные документы компании;

- лицензию на строительную деятельность;

- документы на земельный участок (чаще всего – договор аренды земли);

- договор генерального подряда;

- документы о создании фонда финансирования строительства/фонда операций с недвижимостью.

2. Проверяем.

- разрешение на строительство многоквартирного дома на земельном участке;

- проект застройки, одобренный органами архитектурно-строительного надзора;

- правомерность создания ФОН/ФФС; уступки имущественных прав, заключения предварительных, инвестиционных или других договоров;

- финансовое состояние застройщика (не банкрот ли), наличие судебных исков против него, историю возведенных объектов;

- техпаспорт объекта, проект строительства, поэтажные планы и т. д.

3. За что платим.

- все налоговые издержки несет застройщик, хотя он может переложить на плечи покупателя уплату НДС;

- возможна комиссия застройщика за его услуги при совершении сделки в размере 1-5% стоимости объекта;

- стартовый взнос или полную цену квартиры.

4. Как платим.

- деньги вносятся в кассу компании настройщика;

- либо же уплачиваются через банк;

5. Получаем на руки.

- документ, подтверждающий полную оплату или внесение стартового взноса;

- договор о купле-продаже недвижимости, заверенный застройщиком и покупателем (неотъемлемая часть договора – график платежей);

- ключи от квартиры.

Покупаем жилье на вторичном рынке.

1. Продавец предоставляет.

- правоустанавливающий документ – один из перечисленных документов:

- договор купли-продажи;

- свидетельство о праве собственности;

- договор дарения;

- свидетельство о вступлении в права наследства;

- решение суда;

- договор о разделе имущества;

- справку из паспортного стола о количестве прописанных жильцов по Форме-3;

- экспертную оценку недвижимости;

- справки об отсутствии/наличии долгов за коммунальные услуги;

- согласие супруга/супруги на продажу (вне зависимости от совладения);

- разрешение опекунского совета, если в квартире живут несовершеннолетние и/или малолетние дети;

- паспорт, справка о присвоении идентификационного кода.

2. Проверяем.

- легитимность предыдущих сделок с недвижимостью;

- наличие у продавца права осуществлять сделку, если он не является владельцем жилья (доверенность).

3. За что платим.

- продавец – налог 5%/15% стоимости жилья;

- 1% от суммы сделки – комиссия нотариуса (обычно стороны делят между собой);

- 1% госпошлины и 1% пенсионного сбора (обычно стороны делят между собой);

- оценку недвижимости (оплачивает продавец).

4. Как платим.

- на банковский счет продавца в национальной валюте полную сумму сделки;

- рискованный вариант: заключаем договор дарения, а оговоренную сумму передаем продавцу в валюте или гривне «на руки».

5. Получаем на руки.

- документ, подтверждающий полную оплату;

- договор купли-продажи недвижимости, заверенный сторонами и удостоверенный нотариально;

- технический паспорт на квартиру;

- ключи от квартиры.

Источник SV Development