Многофункциональные комплексы – подстраховка для инвестора

Уже во многих городах инвесторы начали осваивать территории, возводя площади разного назначения – совмещая разные типы жилой и коммерческой застройки. Вследствие этого, девелоперы максимально минимизируют свои риски. Сегодня редкий инвестор будет вкладывать наибольшую долю своих средств в один вид недвижимости – в этом случае есть вероятность риска, что именно этот объект не окупится в данном случае. Многофункциональные комплексы явились для инвесторов своеобразным ответом на вопрос – а как же подстраховаться?

Пока этот сегмент недвижимости недостаточно развит в Украине, но многофункциональные комплексы постепенно набирают популярность среди инвесторов. Одним из главных показателей, характеризующих многофункциональный комплекс, является разделение общей площади строительства на равные доли между недвижимостью разного назначения. Какой-то один вид недвижимости не должен доминировать над остальными. То есть очень небольшие коммерческие площади при огромном количестве жилых квадратных метров нельзя отнести к многофункциональному комплексу.

Как правило, изучив спрос в городе, где планируют возвести многофункциональный комплекс, инвестор определяет в первую очередь назначение площадей комплекса. Если рынок жилья (смотря какого класса) не насыщен, то, вероятнее всего, инвестор вложится в многофункциональный комплекс, где преобладают жилые площади. Если же продажа квадратных метров жилья уже идёт на убыль (а девелоперы констатируют подобный перегрев рынка жилья уже во многих крупных городах), инвесторы начинают застраивать коммерческие площади многофункциональных комплексов.

Также часто встречается ситуация, когда инвестор вынужден строить многофункциональные комплексы: городские власти обязывают его возвести какое-то количество квадратных метров, отводимых под социальные объекты (кабинеты врачебной практики, дошкольного образования и т. д.), а площади не позволяют. Так появляются жилые комплексы с больницами на первых этажах. Административный фактор очень важен для строителей – сегодня именно городские власти определяют функциональное назначение участка, отдаваемого инвестору для освоения. Если ему не подходит вариант, предлагаемый чиновниками, путём переговоров они ищут компромисс (отчасти это и повлияло на возникновение многофункциональных комплексов).

Кроме того, при проектировании девелоперы уделяют большое внимание маркетинговому продвижению жилого комплекса и подбору операторов аренды приблизительно одного уровня – того, который рассчитывался при его строительстве (если строится элитное жилье, качественные метры коммерческой недвижимости, формируется соответствующий ансамбль арендаторов). Срок окупаемости комплекса зависит от окупаемости его составляющих, в конкретном регионе. Многофункциональный комплекс, сочетающий в себе разные виды коммерческой недвижимости в городах Украины, как правило, окупятся за 5–7 лет (хотя ещё три года назад коммерческая недвижимость окупалась в нашей стране за срок в два раза меньший). Жилой многофункциональный комплекс будет окупаться дольше.