Понятие и виды функционального износа

Выделяют следующие виды износа недвижимости:

• физический износ означает потерю конструктивными элементами первоначальных (проектных) свойств, за счет чего снижается стоимость недвижимости;
• функциональный износ означает потерю недвижимостью способности эффективного использования по назначению, что приводит к уменьшению стоимости;
• внешний износ объектов означает их изменение под влиянием окружающей среды, что снижает стоимость объектов.

Функциональный износ (ФуИ) возникает по причине несоответствия требованиям, предъявляемым к имуществу в современных условиях. В строительстве функциональный износ означает снижение стоимости, обусловленное новыми строительными технологиями. В итоге физический износ ведет к разрушению объекта.  Функциональный износ вытесняет из строительства множество объектов, а также он может образовываться на стадии проектирования объекта (устаревание до введения в действие). ФуИ характеризует уровень несоответствия эксплуатационных характеристик, определяющих жизнедеятельность людей, выражается в относительных величинах и в денежном эквиваленте.

Выделяют виды ФуИ:

• устранимый (когда получаемая стоимость больше чем затраты на восстановление);
• неустранимый (когда получаемая стоимость меньше чем затраты на восстановление).

В денежном эквиваленте ФуИ равен сумме устранимого и неустранимого износов. Величина устранимого ФуИ определяется затратами на реконструкцию (недостаток элементов конструкции, модернизация конструкции, введение улучшений). В качестве количественного измерения величины ФуИ выступает разность затрат на улучшение конструкции на момент оценки недвижимости и на дату строительства объекта. Неустранимый ФуИ обусловлен устаревшими планировочными и конструктивными параметрами зданий, не отвечающим действующим строительным стандартам. Износ считается неустранимым, когда существует экономическая нецелесообразность затрат на исправление недостатков.

Рассчитывают ФуИ специалисты оценочных компаний путем капитализации потерь арендной платы и избыточных затрат на эксплуатацию и содержание здания. Функциональное устаревание характерно и для такого вида недвижимости как земельный участок. При оценке земли в городах эксперт учитывает влияние на стоимость участка множества факторов.

Рассмотрим факторы влияния на функциональный износ в зависимости от оцениваемых объектов:

1. Здания (жилые, офисные, торговые, производственные, складские). Факторы влияния на стоимость зданий:

• отсутствие современных, необходимых коммуникаций;
• несоответствие планировочных (конструктивных) решений стандартам строительства;
• несоответствующее назначение помещений, наличие элементов, уменьшающих площадь помещений;
• применение строительных материалов, не отвечающих требованиям современных технологий.

2. Передаточные устройства, сооружения (заборы, взлетно-посадочные полосы, причалы, пристани, автодорожные пути, мосты, линии метрополитена, оптоволоконные и кабельные линии, резервуары и т.д.). Факторы влияния на стоимость сооружений:

• отсутствие современных, необходимых коммуникаций;
• несоответствие конструктивных решений стандартам;
• несоответствующее назначение устройств, сооружений;
• недостаточная пропускная способность.

3. Земельные участки. Факторы влияния на стоимость участков:

• доступности к центру города;
• развитость инженерных коммуникаций;
• развитость социальной сферы;
• наличие застроек исторической ценности;
• экологическая ситуация;
• результаты геологических исследований;
• рекреационная ценность земель.

Таким образом, функциональный износ – важнейшая характеристика объекта оценки, оказывающая значительное влияние на стоимость объекта.