Квартира в новостройке: грамотный подход в приобретении недвижимости
При покупке квартир застройщики предлагают разные виды инвестирования, каждый из них имеет свои положительные и отрицательные стороны. Попробуем разобраться, какой из вариантов является более привлекательным с точек зрения безопасности и экономической эффективности.
Общеизвестным способом покупки жилья на рынке Украины сегодня является ФФС (Фонд финансирования строительства). Желающие купить недвижимость перечисляют свои денежные средства ФФС, тот, в свою очередь, накапливает средства, после чего заключается договор с фирмой-застройщиком. Главное достоинство ФФС, в отличие от других способов инвестирования, это законодательная форма организации работы, которая не зависит от застройщика или управителя ФФС.
В процессе выполнения строительных работ денежные средства инвесторов находятся под контролем и соблюдаются все обязанности ФФС, которые прописаны в договоре. После того как дом вводится в эксплуатацию, происходит обмен сертификатов ФФС на метры квадратные жилья.
Расчеты при вложении денег в фонд финансирования строительства должны проводиться в безналичной форме, а в договоре должна быть указана инвертированная сумма. Нужно следить, чтобы ФФС не начал ставить на первое место в своей работе интересы застройщика, пренебрегая защитой интересов инвесторов. При этом расторжение договора со стороны инвестора невозможно, или условия такого расторжения невыгодны. Расторжение договора осуществляется при согласии обеих сторон, однако добровольно строительная компания на это не пойдет. Есть возможность обратиться в суд, но опять-таки это не гарантирует возврат денежных средств, если у компании застройщика существуют финансовые проблемы.
Еще один вариант приобретения квартиры на первичном рынке – мотивированные облигации. К существенным преимуществам такого способа относится возможность докупать еще облигации после внесения первого взноса. При этом площадь будущей квартиры также увеличивается. Но если до момента сдачи жилья облигации подорожают – это повлияет на увеличение общей стоимости квартиры. Если же компания-застройщик не сдает жилье в срок, она может выплатить по облигациям инвесторам только номинальную сумму, притом что фактический объем вложений был существенно больше. При объявлении застройщиком дефолта или банкротства вернуть средства, вложенные в мотивированные облигации, будет фактически невозможно.
Приобретения жилья через закладные. При таком способе покупки жилья клиент покупает за определенную сумму денег у компании ценную бумагу, благодаря которой в последующем он имеет право обменять ее на квартиру. При заключении контракта и договора купли-продажи обязательно нужно подробно прописать характеристики будущей квартиры, условия ее получения, цену на жилье и дату заключения основного контракта. Здесь также при возникновении у застройщика проблем инвестор может получить квартиру по стоимости закладной. Покупатель имеет по закону востребовать обратно свои деньги, но не может через суд стребовать жилье.
Эксперты рынка недвижимости предупреждают, что надежной гарантии получения жилья в собственность при указанных выше способах покупки инвестор не получает. Надежнее всего приобретать квартиру у застройщика напрямую. В крайнем случае заключать договора или покупать облигации у компаний-застройщиков с отличной репутацией на рынке.
Наиболее безопасный способ приобретения квартиры на первичном рынке – это покупка объекта, строительство которого еще не завершено. Права на недвижимость должны быть зарегистрированы в БТИ непосредственно физическими лицами, которые ранее были инвесторами. Также важно, чтобы был близок по дате момент получения правоустанавливающих документов.