В какую недвижимость готовы инвестировать украинцы?
Судя по всему, опыт «Элита-Центра» все-таки чему-то научил украинцев. Потенциальные инвесторы в секторе недвижимости стали более внимательно присматриваться к объектам, в которые собираются вложить свои кровные. Поэтому в вилке спроса наибольшей популярностью пользуются уже завершенные объекты. Варианты недостроя принимаются к рассмотрению во вторую очередь и только в том случае, если застройщик ранее положительно зарекомендовал себя на строительном рынке. Понятно, что стадия готовности объекта также влияет на инвестиционную привлекательность. Чем стройка «сырее» - тем меньше на нее спрос. И здесь уже не идет речь о более выгодной стартовой цене – ведь скупой платит дважды. Да и ситуация, когда в самоокупаемости проекта заинтересован сам застройщик – чтобы вернуть собственные средства, вложенные в материалы и оплату зарплат рабочим: ему жизненно необходимо будет довести начатое до конца и реализовать по адекватной цене. Да и спекулировать на стоимости квадратуры в этом случае застройщик не сможет.
Данную тенденцию подтверждают также свидетельства экспертов в этой области. Заместитель директора по маркетингу RiverStone Ангелина Деревлева отмечает, что в сегменте первичного рынка недвижимости спрос главным образом сконцентрировался на тех объектах, которые уже введены в эксплуатацию или к максимально приближенным к этому. А таких – немного. Сказываются последствия кризиса 2008 года. Впрочем это характерно для строительного сектора в целом – ведь жилье в Украине – не предмет первой необходимости, а скорее роскошь. Более половины молодых семейных пар проживает с родителями в одной квартире или доме, иногородние живут в съемном жилье, ипотека если и осуществляется – то только на рынке вторичного жилья, а новострой годами простаивает, ожидая инвестиций, но стоимость квадратных метров финансово непривлекательна для покупателя. А снижать цену не позволяет удорожание стройматериалов, затраченных на возведение объекта. Фактически, это самая депрессивная отрасль в строительстве. Например, положение дел с офисными центрами ТПК обстоят совсем иначе. К слову, реанимировать замороженную стройку можно, если адаптировать жилой фонд под нужды предпринимателей. За счет того, что первый-второй этажи сдаются под офисы и магазины стройка порой выживает и доводится до конца. В отличие от жилья эконом-класса, которое не настолько качественно для класса среднего и не настолько дешево для самых малообеспеченных покупателей.
Эксперт подчеркнула, что на данный момент для покупателей наиболее доступной ценовой категорией для приобретения жилья является стоимость квартир от 1200 до 1500 долларов за 1 кв.м. При европейских стандартах, согласно которым строятся новые квартирные дома, однокомнатная квартира должна быть площадью от 39 метров квадратных. Получается, что стоимость квартиры составит не менее 47 тысяч долларов. В то время как максимальный размер потребительского кредита не превышает 50 тысяч гривен. Даже жилье в залог не очень стимулирует банки выдавать кредит под приобретение квартиры. Предпочтение отдается, как говорилось выше, вторичному жилью, которое реализуется по более демократичным ценам. Однако и качество его на порядок ниже. Зато габариты самой квартиры намного меньше – в основном спросом пользуются компактные квартиры соответствующие современным стандартам «эконом-класса». Однако, подобный сегмент в новострое практически не востребован: в фаворе по-прежнему остается средний «бизнес-класс».
К сожалению, реалии остаются таковыми, что пожелания и предпочтения инвесторов относительно будущей покупки жилья практически не находят понимания со стороны строительных компаний, которые в свою очередь стараются построить объект в кратчайшие сроки с минимальными затратами, и как можно скорее передать его в руки потребителей. Хотя и есть на украинском рынке недвижимости проекты, реализованные застройщиками в период 2010 – 2011 годов, имеющие грамотный подход к современной концепции и удовлетворяющие покупательские потребности будущих клиентов, но это скорее исключения из правил. Данные объекты фактически в одиночку делают погоду в общей статистике продаж, имея самые высокие показатели в сегменте новостроя на рынке недвижимости. В основном, данные объекты сосредоточены в Киеве и области – неподалеку столицы, поскольку новой тенденцией является переселение среднего класса на окраины города. В черте города же остается «бизнес-район» и трущобы. Этот путь, по сути, в разное время и эпохи прошли все официальные столицы и общепризнанные деловые центры мира. Неудивительно также, что и динамика построек в Киеве – также наиболее положительная.
Трагизм ситуации отношений застройщика и покупателя (инвестора) состоит в неразрешимом конфликте интересов: если первый «запляшет» под дудку второго – неизбежно потерпит убыток в размере не менее 20%. Иначе говоря – речь о прибыли не идет вовсе, скорее о возврате только 80% затраченных на проект средств. В то время как окупаемость в сегменте дешевого жилья составит 100%. При условии, что его вообще кто-то захочет приобретать.
По материала Биржевой Лидер