Инструкция покупки квартиры в Нью-Йорке на первичном рынке
Тридцать процентов квартир, расположенных в Нью-Йорке на улицах 49–70, между 5-й и Парк-авеню, пустуют по крайней мере 10 месяцев в году. Иностранные инвесторы вкладывают в такие квартиры миллионы долларов не для собственного проживания и не для сдачи в аренду, а просто ради сбережения капитала. Наибольшим спросом пользуется новая недвижимость рядом с Центральным парком. Спустя годы после покупки такое жилье дорожает в несколько раз.
Рынок строительства на подъеме
Нью-Йорк постоянно меняется: старые постройки сносятся, строятся новые здания, бывшие промышленные помещения превращаются в многомиллионные лофты, многие районы охвачены джентрификацией и обновлением фонда жилья.
По данным Нью-йоркского конгресса по строительным нормам (New York Building Congress), в 2013 году было выдано на 71% больше разрешений на строительство жилья, чем в 2012 (всего выдано разрешений для 18 095 единиц жилья в 1 383 зданиях). Впервые с 2008 года количество выданных разрешений увеличилось сразу во всех пяти районах Нью-Йорка. Самое активное строительство ведется в Бруклине. Там запланировано более чем на 1 000 единиц жилья больше, чем на Манхэттене. Количество разрешений в процентном исчислении больше всего выросло в Квинсе (на 107% за год). Там, в районе Лонг-Айленд-Сити, планируется возвести две высотки высотой более 30 этажей на 925 квартир. Проект под названием Hunter's Point South станет крупнейшим со времен Co-op City в Бронксе.
Сейчас большинство жилых объектов в строящихся домах Манхэттена — это просторные квартиры стоимостью в несколько миллионов долларов. В прошлом здесь доминировали квартиры — как среднего, так и высокого ценовых диапазонов. Сегодняшний рынок ориентирован на состоятельных покупателей, преимущественно на иностранцев. Согласно данным Miller Samuel, более половины покупателей нью-йоркских новостроек — зарубежные инвесторы. Какой процент среди них занимают русские неизвестно, однако, как сообщает New York Times, среди покупателей первичного жилья в Нью-Йорке, россиян так же много, как китайцев и бразильцев. По информации Knight Frank, на нью-йоркском рынке элитной первичной недвижимости также многочисленны покупатели из Великобритании и Индии.
Некоторые из выдающихся новых жилых проектов Нью-Йорка:
Запад 28-1 улицы, 520. Рядом с парком Хай-Лайн будет построено здание по проекту известного британского архитектора Захи Хадид. Элитные апартаменты стоимостью от 4,6 млн долл. будут иметь просторные террасы и окна от пола до потолка. Цена за пентхаус — 35 млн долл.
Парк-авеню, 432. После завершения строительства в 2015 году небоскреб высотой в 425,5 метров станет самым высоким жилым зданием Нью-Йорка. Пентхаус, расположенный в этой башне, оценивается в 76,5 млн долл.
Бонд-стрит, 10. В I квартале 2015 будет завершено строительство зданий на 11 квартир стоимостью от 4,5 млн долл.
Запад 53-й улицы, 53. Башня Tower Verre высотой в 320 метров строится рядом с американским Музеем современного искусства по проекту архитектора Жана Нувеля. Завершить постройку здания со 145 элитными кондоминиумами планируется не раньше 2018 года.
Новостройки дорожают быстрее, чем вторичное жилье
По данным компании Douglas Elliman, на Манхэттене во II квартале 2014 цены на вторичные кондоминиумы выросли на 6,3% в годовом исчислении, а новостройки за тот же период подорожали на 66,3%. То есть первичная недвижимость на Манхэттене растет в цене гораздо быстрее.
Как сообщает Bloomberg, в 2013 году строители платили за участки в среднем 8 070 долл./м². С учетом расходов на строительство стоимость квадратного метра возрастает до 18–26 тыс. долл. Таким образом девелоперы надеются сделать прибыль достойной рисков.
Манхэттенский рынок новых кондоминиумов — самый перегретый в Нью-Йорке. Иностранным покупателям запрещено приобретать кооперативы, поэтому их внимание сосредоточено на кондоминиумах. Как и в Лондоне и Гонконге, иностранцы предпочитают первичное жилье: как правило, современные квартиры просторнее, и есть возможность создать планировку и дизайн по индивидуальному проекту. Средняя цена на новостройки Манхэттена во II квартале составила 3,5 млн долл.
По информации Douglas Elliman, на элитном рынке Манхэттена доля сделок с новостройками составляет 6,9%. Средняя цена продажи — 17 млн долл. На первичном рынке доля квартир стоимостью до 1 млн долл. составляет 34,6% (средняя цена — 551 279 долл.), от 1 до 3 млн — 39,4% (в среднем — 1 742 399 долл.), свыше 3 млн — 26% (в среднем — 6 838 800 долл.).
Рынок строительства в Нью-Йорке настолько активен, а недвижимость так дорога, что предложение растет быстрее, чем спрос. Во II квартале количество предложений увеличилось на 14%. Скорость абсорбции сейчас составляет 5,1 месяца против 4,5 месяца в I квартале.
«Увеличение объемов строительства и возможное повышение процентных ставок по ипотеке могут слегка охладить рынок, однако общий позитивный тренд на ближайшие несколько лет должен сохраниться»,— считает Илья Битков, риелтор Coldwell Banker.
Прирост стоимости — до 20% годовых
Как известно, после реализации объекта у инвестора остаются не все деньги: доход от перепродажи облагается налогом на прирост капитала. Этот налог взимается дважды — на федеральном уровне и на уровне штата. Ставки зависят не только от местоположения, но и от дохода, срока владения объектом и семейного положения налогоплательщика.
Хотя за год цены на новостройки Манхэттена повысились на 66,3%, в действительности прибыль от перепродажи будет намного скромнее. Комментирует Илья Битков:
«Динамика такова в значительной степени благодаря сделкам высокого ценового сегмента, где рост цен продолжает поражать воображение. Например, 2 млн долл. — это относительно низкий ценовой диапазон для новостроек, и конкуренции там на ближайшие несколько лет будет достаточно. Говоря о приросте цен подобных объектов, я бы ориентировался на 18–20% в год и однозначно рекомендовал придерживать недвижимость в течение нескольких лет».
При инвестировании в недвижимость Нью-Йорка важна работа бухгалтера (Certified Public Accountant, CPA), который поможет легально минимизировать подлежащие к уплате суммы налога, правильно заполнить декларационные документы и получить идентификационный номер (International Taxpayer Identification Number, ITIN).
Расходы на покупку и содержание
«В сравнении с кондоминиумами, где уже образована ассоциация собственников, и тем более с кооперативами, куда вход иностранным инвесторам практически заказан, девелоперы новостроек задают гораздо меньше вопросов покупателю»,— говорит Илья Битков.
Этим объясняется активный интерес к данному сегменту со стороны иностранцев. По данным Property Shark, среди покупателей крупных нью-йоркских новостроек около 30% заявили о своем иностранном происхождении или оформили сделку на компанию (LLC), что не типично для местных покупателей. Похожие цифры (35%) приводит маркетинговая группа Corcoran Sunshine, специализирующаяся на новостройках класса люкс.
Процедура покупки вторичных и первичных объектов мало различается, однако стоит отметить, что при покупке от застройщика расходы, связанные с переходом права собственности, как правило, ложатся на покупателя, тогда как на вторичном рынке за это платит продавец. С учетом цен на новостройки расходы велики: например, за квартиру стоимостью 5 млн долл. покупателю нужно будет заплатить 141 250 долл. (2,825%).
«Дополнительно в контракте по продаже новостройки могут быть предусмотрены пункты, препятствующие краткосрочным спекулятивным сделкам, поэтому таких сделок даже на перегретом Манхэттене сейчас еще не так много, и большинство инвесторов рассматривает покупку недвижимости как надежное долгосрочное вложение»,— говорит Илья Битков.
По данным Knight Frank, в Нью-Йорке для нового жилья стоимостью 3 млн долл. расходы на покупку составляют до 5% (в среднем 150 тыс. долл.), ежегодные расходы на содержание — 55 тыс. долл. По уровню ежегодных расходов на новостройки премиум-класса Нью-Йорк занимает первое место в мире. Однако покупатели первичных квартир в этом городе часто получают налоговые льготы. Как сообщает New York Magazine со ссылкой на Times, налоговые льготы для владельцев квартир в One 57, самом дорогом месте для проживания в Нью-Йорке, достигают 94%. Так, собственники пентхауса стоимостью более 90 млн долл. будут платить менее 1 500 долл. в месяц.
Источник Tranio.Ru